Недвижка в вопросах и ответах

Есть в инете интересный, хотя и неоднозначный ресурс, на котором время от времени публикуются ответы на животрепещущие (на конкретный момент времени) вопросы. Сегодня немного о…

Каким образом новый закон о ДДУ скажется на застройщиках, которые получили разрешение на строительство сейчас или будут получать разрешение потом?

— Получить разрешение на строительство теперь будет сложнее, к застройщикам вводится ряд дополнительных правил. Поэтому в первой половине 2018 года, в Москве, например, серьезно возросло количество выданных разрешений на строительство — застройщики были заинтересованы увеличить портфель по старым правилам, без дополнительных требований. Сейчас же это будет сделать сложнее — требований больше: установлены лимиты по расходам, вводится запрет на привлечение денежных средств дольшиков при наличии у застройщика непогашенных кредитов, вводится принцип «один застройщик — одно разрешение»: юридическое лицо может получить лишь одно разрешение на строительство.

С каким статусом имеет право приобрести земельный участок в подмосковье иностранное лицо? И имеет ли оно на это право?

— Нерезиденты могут приобретать земельные участки на территории России. Однако, в некоторых случаях есть ограничения: так, например, согласно п. 3 ст. 15 Земельного Кодекса Российской Федерации, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях. Перечень территорий устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных особо установленных территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Учитывая положения Федерального Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», земельный участок, категории земель сельскохозяйственного назначения, иностранные граждане смогут получить лишь на правах аренды, передача земель сельхоз. назначения в собственность доступна только гражданам России. Также под запретом приобретение нерезидентами земель лесного фонда, водного фонда, недр, континентального шельфа, государственных природных заповедников, инфраструктуры, а также некоторых других земельных участков, перечень которых устанавливается Правительством.

Почему в последнее время иностранным гражданам (Китай) отказывают в ипотеке под ДДУ?

— Иностранные граждане законодательно не ограничены в получении ипотеки. Однако, все банки заинтересованы вкладывать деньги с наименьшими рисками. В следствии чего некоторые банки вовсе не осуществляют кредитование иностранцев, а другие, как правило, предъявляют к нерезидентам повышенные требования. И имеют на это право.
Иностранцам, желающим приобрести недвижимость с привлечением заемных средств, необходимо представить больше документов, иметь вид на жительство в России, подтвердить наличие более высоких доходов, а зачастую дополнительно найти созаемщика, либо поручителя.

Имеется объект (квартира), который обременен пожизненным проживанием (не собственник). Собственник продает квартиру с обременением. Как регламентируются отношения между новым собственником и проживающим?

— Лучше всего, когда отношения регламентируются по соглашению сторон — устно и мирно. Но если возникают разногласия, то можно обратиться в суд с иском об определении порядка пользования жилым помещением. Это при условии надлежащего оформления права на пожизненное проживание. В некоторых случаях могут возникнут ситуации, когда лицо, проживающее в проданном жилом помещении может быть из него выселено.

Можно ли застраховать себя при покупке объекта недвижимости от банкротства продавца как физического лица?

— В первую очередь надо оценить финансовую состоятельность продавца: хотя бы элементарно проверить ведутся ли в отношении него исполнительные производства, либо выступает ли он ответчиком в судах. Если продавец имеет статус индивидуального предпринимателя — проверить и картотеку арбитражных дел. Если он директор каких-либо компаний — изучить информацию и по ним.

Покупатель рискует если продавец будет признан банкротом в течении трех лет с момента совершения сделки, если стоимость объекта недвижимости была реально, либо номинально занижена. Цена, отличающаяся от рыночной в меньшую сторону, — это шанс для финансового управляющего оспорить сделку, признать ее недействительной. В таком случае уже самому покупателю предстоит ходить в суд и доказывать свою добросовестность.

На вопросы отвечал Всеволод Мелёхин, Член Ассоциации юристов России, директор Центральной Городской Юридической Конторы.