Права и обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома
Движемся дальше в нашем правовом ликбез.
Собственники многоквартирных домов выбирают Управляющую компанию (УК), которая осуществляет обслуживание дома, в соответствии с установленными в договоре формами услуг. А если управляющая компания не выполняет свои обязанности? Жильцам потребуется компетентный подход к участию в её деятельности и проявление уместной активности. Для этого необходима осведомлённость в основополагающих принципах деятельности управляющих компаний.
Нормативные акты, регламентирующие деятельность УК
Деятельность УК должна обеспечиваться пакетом документов, соответствующим регламенту требований Государственных стандартов и нормативных актов. Управляющие компании создаются для организационной деятельности в многоквартирных домах, по инициативе действующих ТСЖ и согласованию с жильцами или по инициативе жильцов, оповестивших ТСЖ о факте организации УК.
В некоторых случаях компании, уже существуя на рынке услуг, предлагают расширить сферу собственной деятельности, включая в качестве объекта управления близлежащие дома.
Деятельность УК регламентирована:
1.Ст. 154-157 и ст.161-165 ЖК РФ;
2.Ст. 209-217, 288-293, 683-688 ГК РФ;
3.ФЗ «Об основах регулирования организаций коммунальных комплексов» от 30.12.04, за № 210-ФЗ;
4.ПП «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации управлением многоквартирного дома» от 06.02.06 за №75.
В соответствии с нормативными требованиями, решение о деятельности компании принимается на общем собрании жильцов многоэтажки. Перед проведением собрания активная группа обязана ознакомиться с учредительными документами компании и уставом, который обязан соответствовать уставу ООО (п. 3 ст. 89 ГК РФ, ст. 12 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).
Группа разрабатывает план проведения общего собрания и определяет вносимые в его повестку вопросы. На собрании жильцы голосуют за признание управляющего статуса учредителей и скрепляют своё согласие подписанием протокола. Этот документ имеет юридическую силу правоустанавливающего документа для регистрации последующих отношений.
В протоколе указываются:
1.Основные положения Устава, на основании которого будут выстроены отношения между исполнителем услуг и заказчиком. Устав должен быть разработан, иметь форму утверждённого документа, и предложен в готовом виде. При необходимости могут вноситься поправки.
2.Учредители, с которыми будет заключён договор, и которые будут выступать уполномоченными лицами со стороны УК в структуре договора.
3.Решение собрания, которое постулирует признание статуса компании, а также отражает согласие большинства жильцов на заключение договора.
4.Принятие решения осуществляется путём голосования жильцов в открытой (закрытой) форме. Протокол составляется с учётом принятых решений, а на его основе составляется договор (ст.162 ЖК РФ).
Договор управления домом
Договор основан на протоколе общего собрания, данные о котором вносятся в основные мотивирующие сведения о его заключении, наряду с обозначением сторон и датой его заключения (составления) и окончанием действия.
Период действия договора составляет по усмотрению сторон от года до 5 лет. Выбор на конкурсной основе предполагает актуальный срок в 3 года.
Предмет договора – услуги по управлению многоэтажкой, презентованные УК и принятые жильцами. Это положение отражает общие тенденции жилищного кодекса РФ и преимущества, которые обещает гражданам взаимодействие с компанией.
Здесь перечисляются все виды услуг, которые предоставляются:
1.По эксплуатации и ремонту;
2.По организации управления.
3.В качестве субъекта выступают уполномоченные на подписание документа лица с обеих сторон, которые именуются соответствующим образом — стороны.
Обязательны пункты договора о правах и ответственности сторон. Здесь перечисляются конкретные виды услуг, гарантируемые компанией и установленная к оплате сумма, а также условия выплаты и сроки, в течение которых она должна быть осуществлена.
Специалисты, составляя контракт, понимают, что все пункты, подпункты и положения документа подлежат исполнению безапелляционно.
Определяют положения, в которых устанавливается регламент ответственности за неисполнение договорённостей, а также правовые последствия неисполнения в виде штрафов, санкций и условий его расторжения:
1.Односторонне;
2.По соглашению;
3.В суде.
В заключении составленное соглашение подписывается сторонами, фиксируются сведения об уполномоченных на подписание лицах, ставится дата подписания документа и печать УК. По закону о правах потребителей, договор может расторгаться в течение месяца без объяснения причин и выплаты неустойки.
Что входит в обязанности компании ЖКХ?
Перечисленные в договоре обязанности должны выполняться компанией неукоснительно, во избежание расторжения договора и применения в адрес ТСЖ (ЖЭКа) штрафных санкций, которые могут появиться на основании жалобы жильцов в прокуратуру.
Важным пунктом договора, подлежащим реализации, является исполнение эксплуатационно-ремонтных работ. Управляющая компания должна оказывать максимально возможное количество качественных услуг по содержанию многоэтажки.
Некоторые претенденты на роль УК предлагают жильцам исключительно услуги по управлению коммунальными счетами и прочей организационной деятельностью. Это в корне неверная позиция, на основании которой надлежит отказывать в претензии на предоставление услуг.
Обязанности управляющей компании ЖКХ должны быть чётко обозначены в договоре юридически корректным языком, без возможности интерпретации в последующем, при условии возникновения препятствий или желания освободиться от взятой на себя ответственности в случае поступления требований от жильцов.
Компания обязана предоставлять услуги для ремонта двух видов, исходя из необходимости эксплуатации здания. Но для этого необходимо, чтобы гарантия выполнения обеих видов ремонтных работ фигурировала в договоре.
I.Ремонтные работы:
1.Текущие работы;
2.Капитальный ремонт.
Если в документе прописано общее обещание проведения ремонта, то принудить осуществить кардинальные изменения в свойствах дома, будет практически невозможно. Если оба вида работ прописаны чётко, то жильцы могут контролировать их наличие. При этом нужно понимать различие:
Капитальный ремонт предусматривает качественное изменение в сторону улучшения эксплуатационных параметров (характеристик) здания.
Текущий ремонт призван сохранять существующие эксплуатационные характеристики, не допуская их изменения в сторону ухудшения.
Однако дом может не нуждаться в капитальном ремонте или жильцы пожелают вместо проведения ремонта осуществить снос ветхого жилья. Эти моменты также необходимо рассмотреть в соглашении о предоставлении эксплуатационных услуг.
II.Организационная деятельность заключается в следующем:
1.Установление контроля за своевременной и качественной поставкой услуг от уполномоченных организаций. Обеспечение дома энергоресурсами (отоплением, электроэнергией и газом), водой и канализацией.
2.Приём и расчёт платежей за предоставляемые услуги. Контроль, за своевременной уплатой.
3.Планирование и организация ремонтно-эксплуатационных работ. Расчёт сметы, привлечение исполнителей работ, заключение договоров подряда (субподряда) на выполнение работ.
4.Обеспечение условий безопасности в эксплуатации дома жильцами, а также – при проведении ремонтных работ.
5.Рассмотрение жалоб жильцов.
Для того чтобы все возникающие вопросы были разрешимыми, необходимо постоянно находиться в контакте с жильцами и решать их общими усилиями. Для этого, в свою очередь, вся финансовая деятельность компании должна быть прозрачной, легальной и находиться в открытом доступе для заинтересованных лиц.
Из чего состоит имущество дома?
Имущество дома принято определять из наличия следующих элементов строения:
1.Крыши, чердаки, технические этажи, пожарные лестницы;
2.Лестницы, лестничные площадки, лифтовые шахты, лифты;
3.Подвалы и техническое оборудование, которое в них располагается. Подсобные помещения, технические коридоры;
4.Сантехническое, электрическое и иное оборудование, обслуживающее здание;
5.Земельный участок под домом, объекты озеленения и благоустройства участка (скамейки, качели, горки и т.п.).
В договоре должна быть оговорена специальным пунктом постановка имущества дома на баланс. УК обязана надлежаще сохранять и содержать общее имущество, а в случае необходимости – привлекать к работе специалистов. Расходы по содержанию общего имущества и территории под домом и возле дома, возлагаются на собственников квартир (ПП № 491).
Права управляющей организации
Управляющая организация имеет права, которые делегированы ей в соответствии с исполнением контролирующих и инспектирующих функций договора.
Соответственно, она имеет право:
1.Сообщать о незаконной перепланировке и иных несанкционированных способах эксплуатации жилья и общих нежилых площадей;
2.Взыскивать задолженности с жильцов;
3.Распоряжаться резервными средствами для проведения ремонтных, эксплуатационных и иных работ в случае необходимости;
4.Инспектировать предоставленные жильцами данные на оплату коммунальных услуг. Проверять функционирование приборов учёта. Пересчитывать начисления по платежам. Ограничивать задолжников в получении коммунальных услуг;
5.Требовать от жильцов или исполнителей работ полного возмещения убытков, возникших по их вине;
6.Осуществлять иные права, на основании положений договора или нормативных резолюций локальных актов.
При реализации своих прав, управляющая организация должна соблюдать интересы жильцов, находить компромиссные решения и действовать в интересах большинства жителей многоэтажки или новостройки.
ТСЖ (ЖЭК) имеет право оформить по своему усмотрению участок, если иное не предусмотрено договором. Имеет право занимать подсобные помещения и подвалы для нужд УК или подрядчиков, при условии, что это не нарушает технику безопасности и комфорт жильцов.
Как заставить работать управляющую компанию?
Компания обязана осуществлять организационную деятельность среди жильцов, предоставляя в соответствии с жилищным кодексом (ст.165) информацию:
1.О начислениях;
2.О задолженностях жильцов;
3.О санкциях за нарушения и задолженности;
4.Контактные данные для обратной связи.
5.В случае возникновения претензий и споров УК обязана предоставлять необходимую информацию по требованию жильцов на внеочередном общем собрании, улаживать возникающие конфликты правовым путём и посредством информирования.
За халатное отношение к своим обязанностям, компания понесет не только убытки, но и может подвергнуться достаточно значимым штрафам.
Вся проделанная работа должна быть подотчётна. Отчёты необходимо предоставлять планово (ежегодно) и по требованию жильцов. В них необходимо обнародовать не только информацию о проведённой работе, но и финансовые отчёты по затратам на проведение тех или иных работ.
Современные представления в адрес ненадлежащей деятельности ЖКХ и управляющих компаний могут быть развеяны при условии, что они будут работать, как можно более открыто, с опорой на актив из числа жильцов дома.
В этом случае будет больше взаимопонимания, а жильцы будут уверены, что их средства не оседают в карманах у бесчестных управленцев, а будут возвращаться к ним в виде продуктов труда и условий оптимального функционирования здания.
В предлагаемом видео рассказывается о самых популярных схемах воровства в ЖКХ.
