Программа «доступное жульё»

Дональд Трамп на той неделе разбирался с доступностью жилья, офигел от обнаружившейся картины и изрёк:

Долгое время покупка и владение домом считались вершиной американской мечты. Это было вознаграждением за усердный труд и правильные поступки, но сейчас, из-за рекордно высокой инфляции, вызванной Джо Байденом и демократами в Конгрессе, эта американская мечта становится все более недостижимой для слишком многих людей, особенно для молодых американцев.

Именно по этой и многим другим причинам я немедленно принимаю меры по запрету крупным институциональным инвесторам покупать больше односемейных домов, и я буду призывать Конгресс закрепить это законодательно.

Так сказал Трамп — только вряд ли это получится. Запрет для фондов покупать маленькие домики рост цен на американское жилье не остановит.

Сперва освежу ваши знания ответом на следующий сермяжный вопрос — от чего растут цены на недвигу? Почему жильё по всему миру такое дорогое?

Причин неконтролируемого роста цен на жилье четыре:

🏘 проблемы с зарегулированостью застройщиков (чем больше тебе надо собрать бумажек и соблюсти правил, чем больше надо дать взяток для получения участка «по всем правилам», тем дороже выходит жилье); можно почитать про NIMBY и zoning laws.

🏘 проблемы монетарной политики (на Западе ставка низкая, а доступности жилья еще меньше; кредитные деньги не решают вопрос с жильем; у нас льготная ипотека, которая, как вы догадываетесь — не решает вопрос с жильем);

🏘 проблемы налоговой политики (чем выше налоги для всех участников процесса, тем дороже по итогу стоит квадратный метр);

🏘 структурные проблемы конкретного государства (об этом ниже).

Мы в России страдаем от первых двух, в США страдают от всех четырех. Поэтому там недвижимость катастрофически недоступна, если посчитать реалистичные возможности «молодой» семьи по взятию ипотеки. Молодой в кавычках, так как средний возраст берущего первую ипотеку в США уже составляет 40 лет. Это рекорд за всю историю наблюдений.

Давайте я вам покажу одну проблему, которой нет в РФ, потому что у нас люто-капиталистическое государство.

У нас очень-очень низкие налоги на недвигу. Какие-то слёзы от кадастровой стоимости. В остальном мире за редким исключением не так. Средняя эффективная ставка налога на недвижимость в США составляет приблизительно от 0,86% до 0,90% от стоимости дома. То есть, за квартиру стоимостью 20 млн рублей вы бы платили 180 т.р. в год. Рыночная цена, а не кадастровая! Примерьте на себя и на своё жилье.

И тут налоговые проблемы переходят в структурные, наслаиваясь на особенности американского муниципального управления: из налогов на недвижимость содержатся все локальные службы, вывоз мусора, полиция, пожарные, школы и т.д.

Внимание, вопрос: местному муниципалитету как выгодно? Чтобы в нём строились маленькие дешёвые домики? Или большие дорогие домики? На какие домики он будет охотнее давать разрешение на постройку?

Соответственно, когда говорят, что в 50-е «на зарплату одного мужика можно было купить дом с лужайкой и т.д.», это правда, но можно было купить МАЛЕНЬКИЙ дом, как двушка у нас. А сейчас такие домики в США практически не строят, так как см. выше.

Плюс, в своё время для борьбы с ростом цен на недвигу были забанены долгосрочные кредиты. А потом их разбанили, и начали выдавать кредиты аж на 30 лет.

Что это сделало с ценами? А то же самое, что у нас сделала льготная ипотека.

А сейчас приходит Трамп — и хочет сделать кредиты на 50 лет (это к вопросу о том, где настоящий капитализм, в США или в РФ и КНР).

Ценам на американское жилье этот ловкий ход не поможет. Проблема в том, что там сама система так устроена.

Прочитайте про Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) and Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), которые U.S. government-sponsored enterprises. Они покупают пачками ипотечные кредиты у основных кредиторов (банков, кредитных союзов). Покупая кредиты, они предоставляют кредиторам денежные средства для выдачи ещё большего количества кредитов, поддерживая динамику ипотечного рынка.

Больше ипотек богу ипотек! Не льготных, конечно, но результаты точно такие же. В ипотечных деньгах недостатка нет, они льются рекой, а строить в зарегулированной системе дешевые дома не интересно, не выгодно и невозможно. Но зато очень даже возможно хорошенько закредитовать каждое домохозяйство на 30-50 лет, продав им недвигу по чумачечей стоимости! Дом стоит 500К баксов, но ставка-то маленькая, платежи доступные — покупай себе сарай втридорога.

Кто-то может вспомнит фильм «Игра на понижение» и 2008 год, когда эти кредиты стали настолько плохими (а их продолжали и продолжали выдавать), что потом (когда накопилась масса просрочек от негров без дохода) они лопнули — и весь мир погрузился в финансовый кризис.

Трамп со своей идеей приложить к рынку американской недвижимости подорожник — как обычно витает в облаках и занимается популизмом. Без серьезной работы по четырем основным причинам роста цен — американскому потребителю дешевого жилья не видать, как своих ушей.

А что с ценами на недвигу у нас?

У нас получше, но проблемы с регулированием и монетарной политикой мы будем разгребать ещё очень и очень долго. Всё было бы прекрасно, если бы не выстрел в ногу с льготной ипотекой по политическим мотивам.

Почему льготная ипотека НЕ увеличивает доступность жилья, а направляет бюджетные деньги в карманы застройщиков и приводит к неизбежному росту цен, у меня есть подробный старый пост. Увы, сделать по-другому нам было нельзя. 80% электората в той реальности считались Кремлём нуждающимися в помощи государства сталинистами, плюс строительное лобби, плюс «миллионы мигрантов, которые с голодухи пойдут резать москвичей ножами» — государство сделало тяжелый выбор, который мы расхлебываем до сих пор.

Цены всё выше, а на покрытие льготной ставки из бюджета каждый год тратятся колоссальные деньги. В 2025 году на это ушло 1,9 ТРЛН рублей. Это больше, чем на ВСË здравоохранение вместе взятое в том же году. Увеличило ли это доступность жилья? Хрен вам в ладошки. И цены назад уже не открутишь.

В бюджете денег на всё не хватает, сейчас вот налоги повышают, утильсбор ввели, маркетплейсы обязательно расчехлят через налоги (и вырастут цены на все товары) — а деньги у застройщиков обратно уже не забрать. Мы все платим за льготную ипотеку.

Так удивительным образом спонсор высоких цен на жилье в РФ — это эксплуатация одними элитариями против других элитариев жгучего желания гражданами справедливости в жилищном вопросе.

Спонсор высоких цен на жилье в США — это всё то же самое, плюс еще большее отсутствие капитализма, чем в РФ и КНР — с конскими налогами и бредовой регуляторикой. В итоге жилье в США ещё менее доступное, чем у нас.

Есть ещё Австралия и Великобритания, там дела с доступностью жилья ещё хуже, но подробно разбирать не будем, нас жизнь нищебродов не интересует.